Østre Landsret har i en dom fra januar 2015 har lejlighed til at tage stilling til, hvorvidt vilkårene i en erhvervslejekontrakt kunne tilsidesættes som følge af, at de i det konkrete tilfælde var urimelige.
Parterne indgik i 2006 en lejeaftale vedrørende lokaler i København, der skulle anvendes til café. Der var aftalt en begyndelsesleje på kr. 295.200, og det fremgik, at lejen hvert år skulle nettoprisindeksreguleres dog således, at lejen som minimum skulle reguleres med 3%. Derudover havde udlejer mulighed for at kræve lejen reguleret til markedslejen i overensstemmelse med erhvervslejelovens regler. Det fremgik specifikt af kontrakten, at lejen ikke kunne kræves nedsat.
I 2012 var lejen nået op på ca. kr. 428.000, og på trods af lejekontrakten varslede lejer en lejenedsættelse under henvisning til erhvervslejelovens § 13 om regulering til markedsleje. Lejer krævede lejen nedsat til kr. 259.250. Udlejer bestred lejers ret til at kræve lejenedsættelse, og på denne baggrund blev sagen indbragt for boligretten.
Under boligretssagen nedlagde lejer påstand om, dels at udlejer skulle anerkende, at lejen skulle nedsættes til kr. 259.250, således at lejereguleringen fordeles over 4 år i overensstemmelse med erhvervslejelovens § 13. Endvidere nedlagde lejer påstand om, at lejen fremover kunne kræves reguleret til markedslejen. Udlejer nedlagde påstand om frifindelse.
Til støtte for de nedlagte påstande gjorde lejer gældende, at reguleringsvilkåret i lejekontrakten skulle tilsidesættes under henvisning til erhvervslejelovens § 7, hvoraf det fremgår, at en lejekontrakt kan ændres eller tilsidesættes helt eller delvist, hvis det vil være urimeligt at kræve den opfyldt, og at det ville være urimeligt at fastholde vilkåret om, at lejer ikke kunne kræve lejen nedsat henset til, at den faktiske leje oversteg markedslejen med mere end 65%.
Udlejer gjorde her overfor gældende, at det pågældende vilkår ikke var urimeligt, og at den mellem parterne indgåede bindende aftale således står ved magt. Endvidere gjorde udlejer gældende, at det eksplicit fremgik af lejekontrakten, at lejer opfordredes til at søge sagkyndig bistand, hvilket han ikke havde gjort, ligesom det fremgik, at kontrakten pålagde lejer mere byrdefulde vilkår, end der fulgte af erhvervslejeloven.
Byretten slog fast, at der ikke var hjemmel for lejer til at kræve lejen nedsat, og henset til at lejer trods opfordret hertil ikke havde søgt sagkyndig bistand, kunne de pågældende vilkår ikke anses for urimeligt, hvorfor lejen efter byrettens opfattelse ikke kunne nedsættes.
Lejer ankede dommen til Østre Landsret, der kom til et andet resultat.
Østre Landsret lagde til grund, at markedslejen for det pågældende lejemål udgjorde kr. 259.250, og at den faktiske leje således lå mere end 65% over markedslejen. Herefter fandt Østre Landsret det urimeligt at nægte lejer at kræve lejen nedsat, hvorfor lejen i medfør af erhvervslejelovens § 7, jf. aftalelovens § 36, skulle nedsættes til markedslejen.
Endvidere kom Østre Landsret frem til, at aftalen fremadrettet kunne reguleres efter er-hvervslejelovens § 13. Også i nedadgående retning.
Endelig bemærker Østre Landsret at det forhold, at det i kontrakten fremgår, at lejer er opfordret til at søge sagkyndig bistand, at det fremgår, at kontrakten pålægger lejer mere vidtgående vilkår, end hvad ellers følger af lejelovgivningen, ikke ændrer på rettens rimelighedsvurdering.
Dommen viser at reguleringsvilkårlige lejekontrakter, hvorefter lejer har meget begrænset mulighed for at kræve lejen nedsat, ikke ubetinget kan fastholdes over tid. Her må det antages af have særlig betydning, at lejen reguleres med en fast minimumssats hvert år, således at lejen uanset lejeniveau og konjektur i øvrigt vil stige, og således må antages på et eller andet tidspunkt at overstige markedslejen.
Det er dog vigtigt at pointere, at der altid vil være tale om en konkret vurdering, og man kan som lejer ikke feste lid til, at man på et senere tidspunkt vil kunne få en reguleringsklausul tilsidesat, hvorfor man som lejer i videst muligt omfang må undgå lejereguleringsklausuler, hvorefter man ikke kan kræve lejen nedsat.
(Østre Landsrets dom i anke 22. afdeling B-1774-13)