Højesteret har i sin dom af 18. december 2013 taget stilling til, hvorvidt udlejer var berettiget til at kræve lejen i henhold til erhvervslejekontrakten hævet til markedslejen i medfør af erhvervslejeloven § 13.
Udlejer og lejer indgik oprindeligt en lejeaftale om leje af de pågældende lokaler i 1981. I 1995 blev der underskrevet en ny lejekontrakt, hvorved der skete enkelte ændringer i lejeforholdet.
Det fremgik af lejekontrakten fra 1995, at lejen årligt skulle reguleres i medfør af nettoprisindekset samt at parterne gensidigt havde fraskrevet sig retten til at kræve lejen reguleret til det lejedes værdi i 12 år.
Spørgsmålet var herefter, om udlejer efter udløbet af 12-årsperioden var berettiget til at kræve lejen reguleret til markedslejen i medfør af erhvervslejeloven § 13.
For at kunne besvare spørgsmålet, var det nødvendigt for højesteret at tage stilling til hvilke regler, der regulerede forholdet.
Under den nugældende erhvervslejelov beror det på en konkret fortolkning af aftalen, hvorvidt der er adgang for parterne til, at kræve lejen reguleret i overensstemmelse med lovens § 13, idet det dog er udgangspunktet, at en sådan regulering kan finde sted.
I perioden fra 1. januar 1992-31.12.1999 fremgår det af den dagældende lov om lejeregulering i erhvervslokaler m.v., at såfremt der var aftale pristalsregulering af lejen, kunne der kun ske anden regulering af lejen, herunder regulering til det lejedes værdi, hvis dette udtrykkeligt fremgik af lejeaftalen. Var lejeaftalen indgået 31.12.1991 eller tidligere beroede det som nu på en konkret fortolkning af aftalen, hvorvidt der kunne ske markedsleje af regulering.
Den oprindelige kontrakt blev som nævnt indgået i 1981 og blev fornyet i 1995. Det afgørende for om reglen i den dagældende lov om lejeregulering i erhvervslokaler m.v. fandt anvendelse er, om lejeaftalen kan anses for indgået efter lovens ikrafttræden den 1. januar 1992.
Uanset at der kun i beskedent omfang er sket ændring af vilkårene fra lejeaftalen indgået i 1981, og den aftale der blev indgået i 1995, kom højesteret frem til, at der var indgået en lejeaftale i 1995, hvorfor lovens udtrykkelighedskrav skal være opfyldt.
På baggrund af en konkret vurdering kommer højesteret frem til, at det udtrykkeligt fremgår af aftalen at parterne har fraskrevet sig retten til at regulere lejen til det lejedes værdi i 12 år fra aftaleindgåelsen. Højesteret finder endvidere, at det udtrykkeligt fremgår, at parterne efter udløbet af 12-årsperioden havde ret til at foretage en sådan regulering, uanset at dette faktisk ikke står i lejeaftalen, men alene følger af modsætningsslutning ???? af reguleringsbestemmelsen. På denne baggrund var udlejer berettiget til at kræve lejen reguleret til markedslejen.