Brev om ophævelse af lejemål kunne sendes pr. mail.
Udlejer havde ophævet et lejemål ved at sende en mail til lejer. Lejer protesterede imod ophævelsen og anførte, at det ikke var aftalt mellem ham og udlejer, at der kunne ske kommunikation digitalt mellem parterne. Lejer henviste til, at der efter lejelovens § 4, stk. 2, skal være aftalt digital kommunikation og at meddelelser efter lejelovens § 93 – det vil sige både påkrav og ophævelse – ved digital kommunikation er ugyldigt.
Lejer havde også andre indsigelser, som hverken fogedretten eller landsretten tog til følge.
I relation til spørgsmålet om digital kommunikation citerede fogedretten fra lovbemærkningerne bl.a. følgende:
»Lovforslaget giver … ikke mulighed for at aftale, at udlejers skriftlige opsigelse af et lejemål (lejelovens § 87, stk. 1, og almenlejelovens § 89, stk. 1), at lejers skriftlige indsigelse mod udlejers opsigelse af lejeaftale (lejelovens § 87, stk. 2, og almenlejelovens § 89, stk. 2), eller at udlejers skriftlige fremsendelse af påkravsskrivelse som følge af manglende betaling (lejelovens § 93, stk. 2, og almenlejelovens § 90, stk. 2), kan opfyldes ved fremsendelse af digitale dokumenter.
Begrundelsen for denne begrænsning i muligheden for at indgå en aftale om opfyldelse af lejelovgivningens skriftlighedskrav ved fremsendelse af digitale dokumenter er, at retsvirkningerne knyttet til disse meddelelser er de mest indgribende for lejeren som nedenfor beskrevet. Meddelelserne har direkte betydning for, om lejeren kan disponere over sin bolig i fremtiden … Det er opfattelsen, at særligt udlejers meddelelser i forbindelse med opsigelse og afgivelse af betalingspåkrav meget ofte sker ved fremsendelse af anbefalet brev. Der bør ikke gives adgang til at fravige denne meget udbredte og sikre kommunikationsform …«.
Fogedretten anførte, at retsvirkningerne knyttet til en ophævelsesskrivelse er meget indgribende for lejeren. Det var derfor fogedrettens opfattelse, at en ophævelsesskrivelse ikke kunne fremsendes digitalt. Fogedretten nægtede derfor at fremme sagen.
Landsretten tog udlejers påstand til følge og fremmede sagen, idet landsretten blandt andet anførte følgende:
»Der er ikke efter lejelovens § 93 formkrav til en udlejers hæveerklæring, ligesom der ikke er tale om en “meddelelsespligt, der ikke hensigtsmæssigt lader sig gennemføre på andre måder end skriftligt”. Herefter finder lejelovens § 4, stk. 2, ikke anvendelse.
Lejeaftalen blev hævet ved mail af 3. november 2011, som kom frem til [lejer]samme dag …«
FM 2012.276
VLK af 6. juni 2012, nr. B-0481-12, 4. afd.