I forbindelse med lejerskifte benytter udlejer sig ofte af muligheden for at modernisere lejemålet. Det, der først og fremmest påkalder sig interessen, er at få bragt el-, køkken- og baderumsfaciliteter i en sådan stand, at lejligheden fremstår med en indretning, der kan konkurrere med et nyere byggeri.
I den forbindelse anvendes ganske store summer, da det er lejlighedens vitale dele, der renoveres. Samtidig kan der ske en mindre udskiftning af vinduespartier, som er nødvendige for at få køkkener til at se flotte og tidssvarende ud, idet en bevarelse af de originale vinduespartier i disse køkkener tit medfører, at køkkenbordene ikke kan nå den rette arbejdshøjde.
Lejeloven og boligreguleringsloven indeholder en række bestemmelser om disse forhold som udlejer bør iagttage for at kunne gennemføre en sådan forbedring.
Boligreguleringslovens § 5 indeholder følgende bestemmelse:
“Ved lejeaftalens indgåelse må lejen ikke fastsættes til et beløb, som overstiger det beløb, der kan dække ejendommens nødvendige driftsudgifter og afkastning af ejendommens værdi. For lejemål som er forbedret kan der til lejen efter punkt 1 lægges en beregnet forhøjelse, jf. dog stk. 2.”
Udlejer vil i sådan et tilfælde i almindelighed kunne få en forbedringshusleje, der svarer til det lejedes værdi. Lejelovens § 68, stk. 2 bestemmer, at lejeforhøjelsen som udgangspunkt skal give en passende forrentning af den udgift, der med rimelighed er afholdt til forbedringen samt dække afskrivninger og sædvanlige udgifter til vedligeholdelse, administration, forsikring og lignende.
Det er i almindelighed antaget, at der kan opnås en lejeforhøjelse svarende til ydelsen på et 20-årigt realkreditlån optaget på istandsættelsestidspunktet. Der er dog flere varianter, som udlejer skal være opmærksom på, inden der bekostes renovering af køkken m.v.
Der skal tages hensyn til om foranstaltningen, der foretages for en dels vedkommende skyldes “sparet vedligeholdelse” på lejligheden. Dette fremgår temmelig illustrativt af en dom afsagt af Østre Landsret den 17. januar 2002, der indeholder en detaljeret gennemgang af forbedringsværdien af forskellige udgifter til moderniseringen. Dommen fastslår i øvrigt, at forbedringen ikke kunne beregnes efter reglerne om Boligreguleringslovens § 5, stk. 2, men alene efter stk. 1.
Boligreguleringslovens § 5, stk. 1 fastslår, at der kun må opkræves den omkostningsbestemte husleje samt for lejemål, der er forbedret, en beregnet lejeforhøjelse, beregnet som det fremgår ovenfor.
Boligreguleringslovens § 5, stk. 2 indeholder imidlertid en bestemmelse om, at hvis lejemålet er gennemgribende renoveret, så må lejen ikke fastsættes til et beløb, der væsentligt overstiger det lejedes værdi efter lejelovens § 47, stk. 2, om leje.
Ved “gennemgribende” forstås, at forbedringen væsentligt har forøget det lejedes værdi, og hvor forbedringsudgiften enten overstiger kr. 1.500,- pr. m2 eller et samlet beløb på kr. 170.000,-.
Boligreguleringslovens § 5, stk. 2, giver således udlejer/lejer mulighed for at fastsætte lejen mere efter et skøn.
Der har naturligvis verseret en hel del sager om dette spørgsmål, bl.a. den førnævnte dom fra Østre Landsret af den 17. januar 2002, der efter en samlet bedømmelse vurderede, at forbedringsværdien af de forskellige aktiviteter ikke kunne betegnes som en gennemgribende renovering, ligesom det ikke var dokumenteret, at der var anvendt et påberåbt beløb.
En anden dom afsagt den 18. november 1999 fra Østre Landsret statuerede, at lejligheden var gennemrenoveret og det var derfor muligt for udlejer at få forhøjet lejen på dette grundlag, altså en § 5, stk. 2 lejeforhøjelse.
Som udlejer skal man imidlertid være opmærksom på, at ikke alle moderniseringsydelser kan forventes beregnet på grundlag af realkreditlån på 20 år. Københavns byret har således, den 30. april 2001, afsagt en dom om forbedringsforhøjelser for indlæggelse af fjernvarme, som med en levetid – efter en skønserklæring – på 27 år ikke kunne beregnes efter realkreditlån på 20 år, men skulle beregnes efter et lån på 30 år.
Det kan også tænkes, at forbedringsforhøjelsen skal ske på grundlag af beregninger af et 10-årigt lån, hvis forbedringen har en sådan karakter, at den må forventes afskrevet over 10 år.
Det skal i den forbindelse understreges, at udlejer kan opkræve udgiften til forbedring, uanset om der optages lån i kreditforeningen eller ej, idet ydelsesberegningen blot er en måde at opgøre forbedringstillægget på.
Forbedringstillægget er en vedvarende indtægt, der ikke er begrænset til de lejemål, der er anført ovenfor.
Hvis udlejer derfor vedligeholder sine forbedringer fortløbende, vil han fortsat kunne beholde forbedringstillægget, jf. ovenfor om fjernvarmen, idet der også efter de 27 år vil kunne opkræves forbedringstillæg.
Man skal imidlertid være opmærksom på, at en i øvrigt korrekt beregnet forbedringsforhøjelse kan nedsættes, enten ved at forbedringen ud fra et samlet skøn ikke medfører en forøget brugsværdi for lejeren, eller fordi forbedringstillægget og lejen samlet overstiger det lejedes værdi.
Det er de lokale huslejenævn og boligretten, der i sidste ende afgør, hvad der skal forstås ved det lejedes værdi. Både når der er tale om en “§ 5, stk. 1 forbedring” og en “§ 5, stk. 2 forbedring”.
Der er mange sager om, hvorvidt udlejer har været berettiget til at pålægge den omkostningsbestemte husleje et tillæg på individuelle moderniseringsforhøjelser. I disse sager vil udlejer normalt gøre gældende, at lejen skal beregnes som omkostningsbestemt leje med tillæg af forbedringsforhøjelser beregnet efter lejelovens regler samt at forbedringsforholdene efter de enkelte forbedringer skal beregnes som ydelsen på tidspunktet for forbedringens udførelse på et 20-årigt realkreditlån, som kan finansiere den udgift incl. finansieringsudgifter.
Lejers advokat vil med henvisning til boligreguleringslovens § 5, stk. 5, tit anføre, at værdien af lignende forbedring ved forskellige lejemål udført på forskellige tidspunkter, skal beregnes og medtages til samme beløb, idet man ellers tilsidesætter lovens almindelige regel i § 58.
Synspunktet er, at der ikke må være forskel i de enkelte lejemål i ejendommen, idet § 5, stk. 4 i boligreguleringsloven bestemmer, at der ikke ved lejeaftalens indgåelse kan aftales leje eller lejevilkår, der efter en samlet bedømmelse er mere byrdefulde for lejeren end de vilkår, der gælder for andre lejere i ejendommen.
Lejers advokat vil som regel gøre gældende, at dette er tilfældet, idet en modernisering f.eks. af køkkener, der er foretaget successivt betyder, at forbedringen på lejlighederne bliver forskellig udregnet, idet den bliver udregnet på en kreditforeningslånsydelse, som varierer med renteudsvinget. Normalt får lejers advokat imidlertid ikke medhold i denne påstand. Endelig anfører lejers advokat tit, at lejeværdien er lavere end den værdi som udlejer sætter lejemålet til, hvorfor der af den grund skal ske en lejenedsættelse.
Endelig vil man tit anføre, at lejeværdien er lavere end den værdi som udlejer sætter lejemålet til, hvorfor der af den grund skal ske lejenedsættelse.
Alle disse konkrete vurderinger skal boligretten foretage.
Det er derfor vigtigt, at en udlejer når han går i gang med at modernisere et lejemål, er sikker på, hvad det er der skal moderniseres, hvad der hører under vedligeholdelse og hvilke foranstaltninger, der bør foretages.
Et godt råd kunne være at affotografere lejemålet inden de forskellige istandsættelsesopgaver påbegyndes, således at det er muligt at danne sig et blivende indtryk af, hvordan lejemålet så ud inden forbedringen. Specielt vedrørende badeværelse og køkken, hvor der bliver foretaget store og ofte kostbare indgreb, kan man ikke være omhyggelig nok med dette.
Jo bedre dokumentation udlejeren har for sine forbedringsudgifter, jo større er sandsynligheden for, at de kan godkendes, enten som en forbedring, der medfører, at lejen bliver forhøjet til det, der svarer til ydelsen på et realkreditlån, eller alternativt, hvis der er tale om en gennemgribende renovering, at lejen fastsættes efter det lejedes værdi. Det sidste er specielt tilfældet ved særdeles velbeliggende ejendomme, som ud fra en generel betragtning har en meget lav omkostningsbestemt husleje, da det ofte er ældre huse, der har været vurderet lavt, da man i sin tid beregnede den omkostningsbestemte husleje. Det er således en kendt sag, at det er særdeles attraktivt at bo i Københavns bymidte i en gammel lejlighed til en kvadratmeterleje af kr. 3-400 og måske en forbedringsleje af det dobbelte, i stedet for at bo i Brøndby, hvor der betales kr. 1.100 pr. m2 i et socialt boligbyggeri.