I Lovorientering er der tidligere omtalt begrebet det lejedes værdi og de muligheder, der består ved at modernisere lejemål eller gennemgribende modernisere disse med den virkning, at der kan opnås en højere leje end den omkostningsbestemte husleje.
Vanskeligheden ved at praktisere disse regler er ikke blevet nemmere af, at boligreguleringsloven blev ændret i 1996, således at bestemmelsen i boligreguleringslovens § 5, stk. 1, blev ændret således, at det nu ikke længere er det lejedes værdi, der har betydning for lejefastsættelsen efter denne bestemmelse, idet indholdet i den nuværende boligreguleringslovs § 5, stk. 1 er formuleret på følgende måde:
Ved lejeaftalens indgåelse må lejen ikke fastsættes til et beløb, som overstiger det beløb, der kan dække ejendommens nødvendige driftsudgifter, og afkastningen af ejendommens værdi. For lejemål, som er forbedret, kan der til lejen efter 1. pkt. lægges en beregnet forbedringsforhøjelse., jf. dog stk. 2.
Betydningen af denne bestemmelse er, at der ikke længere skal ses på det lejedes værdi, men alene på beløb, der dækker ejendommens nødvendige driftsudgifter og når disse er moderniseret, skal der
beregnes en moderniseringsforhøjelse, som jeg tidligere har redegjort for i Lovorientering.
Reglen er altså en undtagelse fra den almindelig gældende bestemmelse i lejeloven om, at lejen ikke må overstige det lejedes værdi.
Boligreguleringslovens § 5, stk. 2. bestemmer for gennemgribende forbedrede lejemål følgende:
Ved lejeaftalens indgåelse må lejen for lejemål, som er gennemgribende forbedret, ikke fastsættes til et beløb, der væsentligt overstiger det lejedes værdi efter § 47, stk. 2, i lov om leje .
I praksis er det vanskeligt at håndtere disse bestemmelser. En matematisk beregning efter § 5, stk. 1 kan muligvis medføre en større leje end efter § 5, stk. 2, hvilket næppe har været meningen med loven.
Fastsættes lejen efter § 5, stk. 1, er der ikke mulighed for, at lejer senere kan komme og forlange lejen nedsat med den begrundelse, at den nu beregnede leje overstiger det lejedes værdi.
Dette fremgår af en Østre Landsrets dom afsagt den 4. april 2002 og gengivet i Tidsskrift Bolig- og Byggeret, 2002, side 294.
Østre Landsret fastslår utvetydigt, at der ikke er hjemmel til i boligre-guleringsloven at nedregulere lejen efter det lejedes værdi for lejeaftaler indgået den 1. juli 1996 eller senere og fortolker § 5, stk. 1 helt efter lovtekstens indhold.
Konsekvensen af den afsagte dom og den efterfølgende fortolkning af § 5, stk. 2 er endnu ikke afklaret i retspraksis.