Østre Landsret har den 16. september truffet afgørelse om forældelsesspørgsmålet i den første sag om eventuel overpris ved køb af en andelslejlighed i Andelsboligforeningen Ringertoften. Problemet er interessant også for andre købere af andelsboliger, hvor prisen er fastsat på basis af en valuarvurdering, der viser sig at være for høj.
Der er ikke fir prisdannelse på en andelsbolig. Der er en kort forældelsesfrist på krav om tilbagebetaling af en for høj pris, nemlig 6 måneder. I den konkrete sag blev retssag anlagt 18. december 2009. Andelsboligen var købt den 25. april 2008, altså betydeligt mere end 6 måneder forud for sagens indbringelse for retten.
Sælgeren påstod, at et eventuelt krav var forældet. Køberen gjorde gældende, at forældelsesfristen først kunne regnes fra juli 2009.
Retten gav køberen medhold. Retten udtalte, at en køber normalt vil kunne bedømme, om vedkommende har betalt en overpris for andelslejligheden på grundlag af de oplysninger, vedkommende ifølge andelsboligforeningsloven skal have i forbindelse med købsaftalen. Men i dette tilfælde have køberen ingen grund til at betvivle rigtigheden af den foreliggende valuarvurdering. Retten herom, at en køber ”må således i almindelighed kunne forlade sig på, at vurderingen, der er foretaget af en fagmand, er korrekt. Det er derfor i de specielle bemærkninger til lovbestemmelsen forudsat, at forældelsesfristen i disse (sjældne) tilfælde ikke løber fra købsaftalens indgåelse, men fra det senere tidspunkt, hvor køberen burde have kendt sit krav”. Retten fastslår, at sælgeren ikke har bevist, at køberen ”kendte eller burde kende sit krav forud for juli måned 2009. Kravet kan således ikke anses for forældet ved sagsanlægget d 18. december 2009”.
Byretten var kommet til samme resultat.
Sagen har journalnr. B-1591-11.
Østre Landsrets 21. afdeling den 16. september 2011.
Konklusion: købere af andelsboliger, hvor prisen er fastsat på grundlag af en forkert valuarvurdering kan godt anlægge sag, selvom købet er sket for mere end 6 måneder siden. Kravet er blot, at sagsanlæg sker inden 6 måneder efter køberen burde have været klar over, at der kunne rejses et krav. Hvis en køber således bliver opmærksom på, at en foreliggende vurdering måske kan være forkert, så gælder det om hurtigst muligt at rejse krav mod sælger – også selvom det ikke sikkert vides, om der er fejl i vurderingen.
Kopi af dommen kan fås ved henvendelse til mig på ao@forumadvokater.dk