Denne artikel er skrevet, fordi jeg synes Kolonihaveforbundet i Danmark alt for ensidigt forsøger at give udtryk for, hvad der er gældende ret omkring prissætning på kolonihaver.
Retspraksis er uafklaret og der er efter min mening god grund til at tro, at vi i landsretten vil se afgørelser, som går imod Kolonihaveforbundets opfattelse. Det er også muligt, at nogle haveforeningerne vil vælge at sagsøge Kolonihaveforbundet og gøre gældende, at deres praksis er retsstridig. Meget er netop nu uafklaret ? og derfor bør partsindlæg i debatten også markeres klart som sådanne og ikke på urigtig måde søge at give læserne en opfattelse af, at der er fuldstændig sikkerhed om, hvad der er gældende ret.
Der verserer i øjeblikket omkring 50 sager om overpris på kolonihaver. Der er afsagt ti domme. De ni domme dømmer alle sælger til at betale et beløb tilbage til sælger og det sker i alle tilfælde med henvisning til aftalelovens § 36. Jeg mener ikke aftalelovens § 36 generelt kan benyttes til at kræve tilbagebetaling og jeg mener de afsagte domme når et forkert resultat. Jeg advarer derfor fortsat sælgere af kolonihaver mod bare at acceptere tilbagebetalingskrav uden videre. Den tiende dom ? afsagt den 24. februar 2006 som den nyeste ? førte jeg for sælgeren, som blev helt frifundet for et krav om tilbagebetaling af 264.144 kr. + omkostninger og rente ? i alt over 300.000 kr. Der skal tjenes mere end ¼ million kroner for at kunne betale et sådan beløb og det viser lidt om hvor alvorlige og indgribende disse sager er. Dommen kan fås ved henvendelse til advokat Allan Ohms på ao@forumadvokater.dk eller telefon 4638 0321.
Hele kolonihaveområdet har været endevendt i en række udvalg. Anledningen var, at der blev nedlagt to gamle og velfungerende kolonihaver ? det satte sagen på den politiske dagsorden i 1999. Den blev endevendt og undervejs forsøgte Kolonihaveforbundet at sætte fokus på det man har kaldt ?penge under bordet? ? men ingen bed på og derfor er der reelt ingenting om ?penge under bordet?. Der findes derfor ingen lovregel, som regulerer prisdannelsen på kolonihaver. Det er vigtigt at mærke sig. Og det er vigtigt at være klar over, at der sandsynligvis heller ikke kommer sådanne regler ? intet tyder på at lovgiver har lyst til at regulere og derfor forsøger Kolonihaveforbundet nu med en storstilet indsats, hvor man vil forsøge at få domstolene til at forbyde ?overpriser? efter en særlig bestemmelse i Aftaleloven. Det er min opfattelse, at loven ikke kan bruges på denne måde og det skal jeg nærmere begrunde nedenfor.
Haveforeningens vedtægter
Hvis haveforeningens vedtægter fastsætter priser om den maksimale pris for et kolonihavehus, så kan dette være lovligt, men det behøver ikke være tilfældet. I mange sager indeholder vedtægterne dog ikke en sådan bestemmelse. Er det tilfældet mener jeg, at der skal enstemmighed til for at indføre reglen for fremtiden og sådan enstemmighed vil næppe kunne opnås mange steder.
Kolonihaveforbundet hævder under alle de verserende sager, at et medlem i en haveforening er bundet af Kolonihaveforbundets regler. Det er vigtigt at gøre sig klart, at retspraksis ikke har accepteret, at Kolonihaveforbundets regler er bindende mellem en sælger og en køber af et kolonihavehus. Det er også værd at bemærke, at der kan stilles spørgsmålstegn ved fortolkningen af Kolonihaveforbundets stilling og rettigheder til at stille krav ? men det er så vidt jeg ved endnu ikke afprøvet i retten. Jeg tror dog det vil komme.
Kolonihaveforbundet
Kolonihaveforbundet træder ind i de verserende retssager. Jeg har imidlertid fået både byrettens og landsrettens afgørelse om at Kolonihaveforbundet ikke må indtræde i sagerne, hvis der protesteres. Det er væsentligt for hele det overordnede spørgsmål at vide, at landsretten altså har fastslået, at sagerne ikke har den principielle karakter, som Kolonihaveforbundet hævder. Der er søgt om tilladelse til at få prøvet afgørelsen ved Højesteret, men dette er ikke afklaret. Jeg opfordrer derfor til, at der altid protesteres mod Kolonihaveforbundets ønske om at blande sig i en retssag mellem to private parter.
Det er mit synspunkt, at en aftale mellem to medlemmer i en haveforening ? forudsat vedtægterne ikke har en klar regel om det modsatte, se foran ? er en gyldig privatretlig aftale, der omhandler omsætning af fast ejendom og der er fuldstændig aftalefrihed på området, hævder jeg.
Når det er tilfældet, så er der kun én mulighed tilbage: at påberåbe sig den såkaldte generalklausul i Aftalelovens § 36. Det har en række byretter indtil videre sagt god for, men jeg mener denne praksis er forkert og tror den vil blive ændret af landsretten, se tillige næste afsnit.
Aftalelovens § 36
Aftalelovens § 36 kan efter min mening ikke benyttes til at kræve tilbagebetaling. Denne lovregel er indført for at beskytte forbrugerne og andre mod at en økonomisk stærkere og mere sagkyndig par anvender standardkontrakter, der indeholder urimelige vilkår eller på anden måde benytter sig af sin overlegne stilling samt til at modvirke skadelig økonomisk virksomhed. Jeg mener ikke den kan anvendes for aftale mellem to forbrugere, der har fået samme vejledning af en haveforenings bestyrelse og hvor aftalen er indgået efter konkret forhandling, hvor prisen er aftalt og hvor den ikke er højere end praksis for sammenlignelige aftaler i området. Det vil ikke være urimeligt eller i strid med redelig handlemåde at gøre aftalen gældende og derfor kan denne regel ikke anvendes. Jeg kender ingen retssager om at ejerlejligheder eller anden fast ejendom søges prisnedsat via retssager efter aftalelovens § 36.
Det gælder selv i et overophedet boligmarked, hvor der er eksempler på at huse udbydes i licitation med skjulte budrunder, hvor der kan være flere hundrede tusinde kroner mellem bud afgivet af højstbydende og næsthøjstbydende. Hvis retspraksis lander på at § 36 skal bruges på at regulere kolonihavepriser, så åbner der sig en vej for at der også skal ske benyttelse af denne bestemmelse på andre områder, men jeg tror ikke retspraksis vil gå med til det.
Hvis retspraksis lander på, at § 36 kan bruges, så er det vigtigt at være opmærksom på, at domstolene har en relativ fri adgang til at gribe regulerende ind i et aftaleforhold. Hvor der tidligere kun var mulighed for at tilsidesætte en aftale helt eller delvist er der nu mulighed for mere nuanceret regulering. Hvis retten lægger til grund at den aftalte pris er ?for høj?, så må en regulering ske med hensyntagen til begge parters forhold. I givet fald må problemet løses ved at køber får sin betaling tilbage mod at sælger får kolonihavehuset tilbage. Derved vil begge parter være stillet som de må have forventet. Enhver anden regulering af aftalen vil være urimelig.
Alting uafklaret
Der er ikke truffet afgørelse i landsretten og før det sker, har vi ikke en fast indikation af retspraksis, hvilket giver stor usikkerhed. Jeg vil ikke udelukke, at dette endog må afvente en afgørelse fra Højesteret. Indtil der er fuldstændig sikkerhed bør enhver sælger af en kolonihave være meget omhyggelig omkring salget og nøje vurdere, hvordan dette gribes an. De, der mødes med krav om tilbagebetaling, bør ikke uden videre acceptere, men bør først få en vurdering fra en advokat.
Foranstående er udtryk for min vurdering. Der er ikke tale om en konkret rådgivning om en bestemt adfærd fra hverken købere eller sælgere af kolonihaver. Derom må indhentes konkret rådgivning. Det bemærkes, at Kolonihaveforbundet ifølge dets udtalelser er uenig i alle foranstående betragtninger. Vi får se, om domstolene også er ? det må afvente udviklingen på området.
Artiklen er skrevet 24. februar 2006 og tager ikke hensyn til udviklingen efter denne dato.