En dusør i form af penge under bordet ved køb af en andelsbolig skulle ikke bedømmes efter lejelovens regler, og var derfor forældet.
Denne afgørelse viser, hvordan domstolene til tider skal vurdere, hvor grænsen ligger mellem andelsboligforeningsloven og lejeloven formelt ligger.
Sagens fakta:
Køberen af en andelslejlighed havde, ud over den aftale købesum, betalt sælgerens samlever en sum under bordet på kr. 150.000,-. I sagen ønskede køberen såvel sælgeren som dennes samlever dømt til at betale pengene tilbage. Samleveren påstod, at beløbet var betalt for køb af en våbensamling, der havde tilhørt hende, og sælgeren selv påstod, at han umuligt kunne hæfte for et beløb, der var betalt til hans samlever. Endvidere gjorde begge de sagsøgte – sælgeren og samleveren – gældende, at kravet på tilbagebetaling var forældet, idet det efter andelsboligforeningsloven er en betingelse for at få en eventuel overpris tilbagebetalt, at krav herom et fremsat ved sagsanlæg senest 6 måneder efter, at køberen er eller burde være bekendt med sit krav.
Byretten – som boligret – troede ikke på, at pengene var overført som betaling for en våbensamling. Det måtte være samleveren, der skulle fremlægge bevis herfor, og det kunne hun ikke. Der var således tale om en dusør for selve købefaciliteten, og opkrævningen af en sådan var, og er, i strid med andelsboligforeningsloven. Da køberen fra starten havde været klar over, at han betalte en sådan dusør, måtte forældelsesfristen i andelsboligforeningsloven begynde at løbe allerede fra aftalens indgåelse. Da sagsanlæg først var indgivet mere end 6 måneder herefter, var kravet således forældet.
For landsretten forsøgte køberen sig med, at kravet ikke var forældet, idet det skulle bedømmes efter lejelovens regler, hvorefter krav forældes efter 5 år. Landsretten stadfæstede byrettens afgørelse af de grunde byretten selv havde anført.
I stedet for at afslutte sagen ved denne stadfæstelse, fremkommer landsretten med sin vurdering af grænsen mellem forskellige love og landsretten understreger den historiske forskel og sammenhæng mellem andelsboligforeningsloven og lejeloven.
Oprindelig var overpriser og dusører reguleret i to forskellige bestemmelser i lov om boligforhold, men lejelovsudvalget påpegede i en betænkning, at forbud mod overpriser på ejerlejligheder, andelsboliger m.v. ikke systematisk hørte hjemme i en lov, der primært omhandlede lejeforhold. Dette medførte lov om andelsboligforeninger og en revideret lejelov.
(U 2007.931 Ø)
Kommentar:
Landsrettens udtalelse er indirekte en lang næse til køberens advokat. Man kan ikke købe en andelsbolig og forvente at kunne støtte ret på lejeloven. Lejelovens formål er at beskytte lejeren. Af loven fremgår, at der ikke må tages overpris eller afkræves dusør for at indgå lejeaftalen. At lejeren betaler en dusør, er vedkommende ikke nødvendigvis klar over, idet den kan være kamufleret som et tillæg til lejen eller lignende. Dette beskyttelseshensyn viser sig tydeligt ved, at krav på tilbagebetaling af en dusør forældes efter 5 år jf. forældelsesloven.
En køber af en andelsbolig vil der i mod som udgangspunkt være vidende om, at der betales en dusør. Dette vil nemlig kunne ses af købekontraktens sum. Hvis den ikke stemmer overens med det beløb, der faktisk er betalt, så må køberen være vidende om, at der er betalt overpris. Der er dermed ikke det samme beskyttelsesbehov overfor en køber, som der er overfor en lejer i forbindelse med betaling af overpris, hvilket begrunder den noget kortere forældelsesfrist.