I de fleste ejerforeninger findes et sæt vedtægter. Ejerforeninger, der ikke har egne vedtægter, er underlag den såkaldte normalvedtægt. Den nye normalvedtægt er gældende i foreninger, der stiftes efter den 1. januar 2005. For ejerforeninger stiftet inden dette tidspunkt gælder den nye vedtægt fra 1. januar 2006. Normalvedtægten har derfor alene betydning i de ejerforeninger, hvor der ikke er vedtaget en individuel vedtægt. De ejerforeninger, hvor der foreligger en sådan vedtægt, er således ikke påvirket af ændringerne i den gældende normalvedtægt. I nogle ejerforeninger gælder normalvedtægten med et tinglyst tillæg. Det er ikke umiddelbart klart, hvorledes den nye normalvedtægt påvirker den gældende vedtægt. Meget synes dog at pege på, at medlemmerne i en sådan forening har ønsket netop den tidligere gældende normalvedtægt med de fastsatte tilføjelser, hvorfor den nye normalvedtægt ikke skal erstatte den tidligere normalvedtægt i denne situation.
Baggrunden er ejerlejlighedsloven, der blev vedtaget i 1966. Loven bestemmer, at de nærmere bestemmelser om ejerforeningens ledelse, regnskabsaflæggelse, revision m.v. fastsættes i en såkaldt normalvedtægt. Den gælder medmindre andet er vedtaget eller tinglyst. Den normalvedtægt som boligministeren udarbejdede i 1966 har indtil 2005 været gældende, kun med en mindre justering i 1976 (reglerne om afstemning).
Denne normalvedtægt var ikke god og den førte ofte til problemer.
I forbindelse med ændringer i ejerlejlighedsloven i 2004 er der sat skub på udarbejdelsen af en ny normalvedtægt.
Du kan læse normalvedtægten her:
Bekendtgørelse om normalvedtægt for ejerforeninger
I medfør af § 7 i lov om ejerlejligheder, jf. lovbekendtgørelse nr. 647 af 25. juli 1995, som senest ændret ved § 2 i lov nr. 485 af 9. juni 2004, fastsættes efter bemyndigelse:
§ 1. En normalvedtægt for ejerforeninger, som er omfattet af lov om ejerlejligheder, affattes i overensstemmelse med bilag 1 til denne bekendtgørelse.
§ 2. Bekendtgørelsen træder i kraft den 1. januar 2005.
Stk. 2. Bekendtgørelse nr. 251 af 14. juni 1966 om normalvedtægt for ejerlejligheder ophæves, jf. dog stk. 3.
Stk. 3. Indtil den 1. januar 2006 finder bekendtgørelse nr. 251 af 14. juni 1966 om normalvedtægt for ejerlejligheder anvendelse for ejerforeninger stiftet inden den 1. januar 2005.
Erhvervs- og Byggestyrelsen, den 14. december 2004
Henning Steensig
/Uffe Mark Hansen
Bilag 1 Normalvedtægt for ejerforeninger, som er omfattet af lov om ejerlejligheder
§ 1. Indledning, formål, medlemskab og hæftelse
Nærværende vedtægt regulerer, medmindre andet er vedtaget og tinglyst, jf. § 7 i lov om ejerlejligheder, forholdene om ejerforeningers ledelse, regnskabsaflæggelse, revision, vedligeholdelse og udgiftsfordeling mv. i det omfang, forholdet ikke er reguleret i lov om ejerlejligheder. Ejerforeningens formål er at administrere den fælles ejendom og øvrige fællesanliggender for medlemmerne, der er samtlige ejere af ejerlejligheder i ejendommen.
Stk. 2. For ejerforeningens forpligtelser hæfter medlemmerne solidarisk, men i det indbyrdes forhold pro rata i forhold til deres fordelingstal.
§ 2. Generalforsamling
Generalforsamlingen er ejerforeningens øverste myndighed.
Stk. 2. De af bestyrelsen trufne afgørelser kan af ethvert medlem, hvem afgørelsen vedrører, indbringes for generalforsamlingen. Undtaget er beslutninger efter § 9, stk. 9.
Stk. 3. Beslutninger på generalforsamlingen træffes ved stemmeflerhed efter fordelingstal.
Stk. 4. Til beslutninger om væsentlig forandring af fælles bestanddele og tilbehør eller om salg af væsentlige dele af disse eller om ændring i denne vedtægt kræves dog, at 2/3 af de stemmeberettigede medlemmer såvel efter antal som efter fordelingstal stemmer herfor. Såfremt forslaget uden at være vedtaget efter denne regel har opnået tilslutning fra mindst 2/3 af de repræsenterede medlemmer såvel efter antal som efter fordelingstal, afholdes ekstraordinær generalforsamling inden 8 uger, og på denne kan forslaget – uanset antallet af repræsenterede – vedtages med 2/3 af de afgivne stemmer efter antal og fordelingstal.
§ 3. Ordinær generalforsamling
Ordinær generalforsamling afholdes hvert år inden udgangen af maj måned. Dagsorden for denne skal omfatte mindst følgende punkter:
1) Valg af dirigent og referent.
2) Bestyrelsens beretning for det senest forløbne år.
3) Forelæggelse af årsregnskab med revisors påtegning til godkendelse.
4) Forelæggelse af vedligeholdelsesplan for ejendommen til godkendelse.
5) Forslag, jf. § 4.
6) Forelæggelse af budget til godkendelse.
7) Valg af formand for bestyrelsen i lige år.
8) Valg af andre medlemmer til bestyrelsen.
9) Valg af suppleanter til bestyrelsen.
10) Valg af revisor.
11) Eventuelt.
Stk. 2. Den ordinære generalforsamling indkaldes skriftligt af bestyrelsen med mindst 4 ugers og højst 8 ugers varsel. Årsregnskab og budget udsendes sammen med indkaldelsen eller senest 1 uge før generalforsamlingen.
Stk. 3. Indkaldelsen skal angive tid og sted for generalforsamlingen samt dagsordenen.
§ 4. Forslag
Ethvert medlem har ret til at få et angivet emne behandlet på den ordinære generalforsamling.
Stk. 2. Forslag til behandling på generalforsamlingen skal være bestyrelsens formand i hænde senest tre uger før generalforsamlingen. Sådanne forslag samt de forslag, som bestyrelsen stiller, skal udsendes til medlemmerne senest 1 uge før generalforsamlingen.
Stk. 3. Ændringsforslag kan stilles på generalforsamlingen.
§ 5. Ekstraordinær generalforsamling
Ekstraordinær generalforsamling afholdes – ud over de i § 2, stk. 4 og § 8, stk. 3, nævnte situationer – når bestyrelsen finder anledning dertil, når det til behandling af et angivet emne begæres af mindst ¼ af ejerforeningens medlemmer efter antal eller efter fordelingstal, eller når en tidligere generalforsamling har besluttet det.
Stk. 2. Ekstraordinær generalforsamling indkaldes skriftligt af bestyrelsen med mindst 2 ugers varsel.
Stk. 3. Indkaldelsen skal angive tid og sted for generalforsamlingen samt dagsordenen.
Stk. 4. Ændringsforslag kan stilles på generalforsamlingen.
§ 6. Stemmeret og fuldmagt
Ethvert medlem har stemmeret.
Stk. 2. Stemmeretten kan udøves af et medlems ægtefælle/samlever. Stemmeretten kan desuden udøves af en myndig person eller ejerforeningens bestyrelse, som medlemmet skriftligt har givet fuldmagt hertil.
Stk. 3. Afgivelse af fuldmagt er ikke til hinder for, at medlemmet selv deltager i generalforsamlingen.
§ 7. Dirigent og referat
Generalforsamlingen vælger selv sin dirigent, der ikke behøver at være medlem af ejerforeningen.
Stk. 2. Der udarbejdes referat af forhandlingerne. Referatet underskrives af dirigenten og formanden for bestyrelsen og udsendes senest 4 uger efter generalforsamlingens afholdelse.
§ 8. Bestyrelsens medlemmer
Bestyrelsen vælges af generalforsamlingen. Den består af 3 medlemmer foruden formanden, der vælges særskilt. Desuden vælges 2 suppleanter. Valgbare som formand, medlemmer af bestyrelsen og som suppleanter er kun ejerforeningens medlemmer, disses ægtefæller/samlevere og myndige husstandsmedlemmer.
Stk. 2. Formanden og bestyrelsens øvrige medlemmer vælges for 2 år, således at formanden og halvdelen af bestyrelsens øvrige medlemmer afgår i lige år. Suppleanter afgår hvert år. Genvalg kan finde sted.
Stk. 3. Ved et bestyrelsesmedlems meddelelse om ikke at ville kunne deltage i bestyrelsesarbejde i en periode på mindst 12 uger indtræder en valgt suppleant i bestyrelsen. Findes ingen suppleanter, indkaldes til ekstraordinær generalforsamling til valg af bestyrelsesmedlemmer og suppleanter. Såfremt formanden fratræder i en valgperiode, konstituerer bestyrelsen sig med en ny formand indtil førstkommende generalforsamling.
Stk. 4. Bestyrelsen vælger en næstformand af sin midte.
Stk. 5. Ved en forretningsorden kan bestyrelsen træffe nærmere bestemmelse om udførelsen af sit hverv.
§ 9. Bestyrelsens pligter
Bestyrelsen har ledelsen af ejerforeningens anliggender.
Stk. 2. Det påhviler bestyrelsen at sørge for god og forsvarlig varetagelse af ejendommens anliggender, herunder overholdelse af god skik og orden, betaling af fælles udgifter, tegning af sædvanlige forsikringer (herunder brandforsikring, kombineret grundejerforsikring og eventuel bestyrelsesansvarsforsikring), renholdelse, vedligeholdelse og fornyelser i det omfang, sådanne foranstaltninger efter ejendommens karakter må anses for påkrævede.
Stk. 3. Bestyrelsen sørger for, at der udarbejdes budget, jf. § 3 og føres forsvarligt regnskab over de på fællesskabets vegne afholdte udgifter og oppebårne indtægter, herunder de ejerne afkrævede bidrag til fælles udgifter. Bidragene opkræves med passende varsel og forfalder til betaling den 1. i betalingsmåneden. Bestyrelsen udarbejder desuden vedligeholdelsesplan for ejendommen, jf. § 3 og husorden med almindelige ordensregler til godkendelse på generalforsamlingen.
Stk. 4. Såfremt bestyrelsen ikke har antaget en administrator, vælger bestyrelsen en kasserer.
Stk. 5. Bestyrelsesmøde indkaldes af formanden eller i formandens forfald af næstformanden, så ofte anledning findes at foreligge, samt når 2 medlemmer af bestyrelsen begærer det.
Stk. 6. Bestyrelsen er beslutningsdygtig, når mere end halvdelen af den samlede bestyrelse, herunder formanden eller næstformanden, er til stede.
Stk. 7. Beslutning træffes af de mødende bestyrelsesmedlemmer ved simpel stemmeflerhed. Står stemmerne lige, gør formandens eller i formandens forfald næstformandens stemme udslaget.
Stk. 8. Bestyrelsen udarbejder referat af mødet. Referatet underskrives senest på det efterfølgende møde af de bestyrelsesmedlemmer, der har deltaget i mødet.
Stk. 9. Bestyrelsen kan beslutte, at ejerforeningen skal tegne bestyrelsesansvarsforsikring. Endvidere kan generalforsamlingen med tilslutning fra mindst ¼ af ejerforeningens medlemmer efter antal eller efter fordelingstal pålægge bestyrelsen at sørge for, at ejerforeningen tegner bestyrelsesansvarsforsikring.
§ 10. Administration
Bestyrelsen kan beslutte, at ejerforeningen skal antage en administrator til bistand ved varetagelsen af ejendommens daglige drift. Endvidere kan generalforsamlingen med tilslutning fra mindst ¼ af ejerforeningens medlemmer efter antal eller efter fordelingstal pålægge bestyrelsen at antage en administrator.
Stk. 2. Administrator må ikke være medlem af ejerforeningen og må ikke være dennes revisor.
§ 11. Tegningsret
Ejerforeningen forpligtes ved underskrift af formanden eller næstformanden for bestyrelsen og et andet medlem af denne.
§ 12. Opsparing til vedligeholdelse og forbedring (grundfond)
Når det begæres af mindst ¼ af ejerforeningens medlemmer efter antal eller efter fordelingstal, skal der til bestridelse af de fælles udgifter til vedligeholdelse og forbedring oprettes en opsparing, hvortil ejerne årligt skal bidrage med maksimalt 10 pct. af det årlige ordinære fællesbidrag, indtil opsparingens størrelse svarer til det seneste års budgetterede ordinære fællesbidrag. Den enkelte ejer kan ikke disponere over grundfonden.
Stk. 2. Beslutningen om benyttelse af opsparingen træffes på en generalforsamling. Herudover kan generalforsamlingen med almindeligt flertal beslutte yderligere opsparing i nødvendigt omfang til konkrete større vedligeholdelsesarbejder.
§ 13. Revision
Ejerforeningens regnskab revideres af en revisor, der vælges af generalforsamlingen. Når det begæres af mindst ¼ af ejerforeningens medlemmer efter antal eller efter fordelingstal, skal revisor være statsautoriseret eller registreret.
Stk. 2. Revisor afgår hvert år. Genvalg kan finde sted.
Stk. 3. Revisor må ikke være medlem af bestyrelsen og må ikke vælges som kasserer.
Stk. 4. Revisionen skal udføres i overensstemmelse med god revisionsskik, og regnskabet påtegnes af revisor.
§ 14. Årsregnskab
Ejerforeningens regnskabsår er kalenderåret.
Stk. 2. Årsregnskabet skal indeholde både resultatopgørelse og balance.
Stk. 3. Det af generalforsamlingen godkendte regnskab forsynes med dirigentens påtegning om, at regnskabet er fremlagt og godkendt på generalforsamlingen.
§ 15. Vedligeholdelse
Ejerforeningen foretager forsvarlig udvendig vedligeholdelse og fornyelse, herunder af døre mod fællesarealer, udvendige ruder og vinduer samt altaner, elevatorer, fælles forsyningsledninger og fællesinstallationer.
Stk. 2. Indvendig vedligeholdelse og fornyelse af ejerlejlighederne påhviler de enkelte ejere. Den omfatter ikke alene hvidtning, maling og tapetsering, men også vedligeholdelse og fornyelse af gulvbelægning, gulvbrædder, loftpuds, forsatsvinduer, indvendige døre, egne dørlåse og alt ejerlejlighedens udstyr, herunder elledninger, elkontakter, toiletter, vaske, vandhaner, radiatorer, radiatorventiler, radiatormålere, brugsvandsrør, varmeforsyningsrør, afløbsrør og gasrør, hvorimod ejerforeningen sørger for vedligeholdelse og fornyelse af ejerlejlighedens fælles forsyningsledninger og fællesinstallationer indtil disses individuelle fælles forgreninger til/i de enkelte ejerlejligheder.
Stk. 3. Ejerforeningen betaler for udbedring af skader i ejerlejlighederne, der skyldes forhold omfattet af ejerforeningens vedligeholdelses- og fornyelsespligt. Når ejerforeningen foretager reparationer, skal der ske retablering i sædvanligt og rimeligt omfang.
Stk. 4. Hvis en ejerlejlighed groft forsømmes, eller forsømmelsen vil være til gene for de øvrige medlemmer, kan bestyrelsen kræve fornøden renholdelse, vedligeholdelse og istandsættelse foretaget inden for en fastsat frist. Kravet fremsættes skriftligt. Efterkommes bestyrelsens krav ikke, kan bestyrelsen på foreningens vegne sætte ejerlejligheden i stand for medlemmets regning.
Stk. 5. Medlemmerne må ikke lade foretage ændringer, reparationer eller maling af ejendommens ydre, af ydersiderne af vinduerne eller af døre mod fællesarealer eller lade opsætte antenner, skilte, reklamer m.m. uden bestyrelsens skriftlige samtykke.
§ 16. Udlejning
Ved udlejning af en ejerlejlighed til beboelse i sin helhed eller til erhverv, skal medlemmet senest samtidig med lejeforholdets begyndelse sende en kopi af lejekontrakten til bestyrelsens formand.
§ 17. Sikkerhedsstillelse (pantstiftende tinglysning af vedtægten)
Vedtægten kan tinglyses pantstiftende for kr. 41.000 i hver lejlighed til sikkerhed for ethvert tilgodehavende med tillæg af renter og omkostninger, som ejerforeningen måtte få hos et medlem, herunder for krav efter § 15, stk. 4.
Stk. 2. Panteretten efter stk. 1 respekterer med oprykkende panteret alene de pantehæftelser, byrder og servitutter, der hviler på de enkelte lejligheder på tidspunktet for tinglysning af panteretten
—
Henvisningerne nedenfor er til de enkelte bestemmelser i den nye normalvedtægt.
Ad §1
Bestemmelsen er ny, men indholdet har formentlig ingen selvstændig betydning. Det er i andet stykke præciseret, at foreningens medlemmer hæfter direkte og solidarisk overfor ejerforeningens forpligtigelser, hvilket imidlertid særligt for ejerforeninger ligeledes er tilfældet selv uden en udtrykkelig vedtægtsbestemmelse herom.
Ad §2
Bestemmelsen svarer i det væsentligste til §1.1 i den oprindelige vedtægt. I bestemmelsens andet stykke, sidste punktum, fremgår, at bestyrelsens beslutning om, at tegne bestyrelsesansvarsforsikring ikke kan indbringes for generalforsamlingen. Bestemmelsen begrænser således general-forsamlingens kompetence.
Ad §3
Den ordinære generalforsamling skal nu blot afholdes inden udgangen af maj, mens den tidligere skulle afholdes i marts eller april, jf. §2, stk. 1 i den tidligere normalvedtægt.
Dagsorden for den ordinære generalforsamling er udvidet. Det er navnlig nyt, at der skal fremlægges en vedligeholdelsesplan for ejendommen til godkendelse. Dette afspejler den fokus, der i den nye normalvedtægt er sat på ejendommens vedligeholdelse.
Det er også nyt, at det udtrykkeligt fremgår, at der skal fremlægges budget til godkendelse.
Ad §3, 4 og 5
Der er ændret noget på frister samt visse procedurer i forbindelse med indkaldelsen til generalforsamlinger, herunder er der nu en særlig indkaldelsesfrist, når det drejer sig om ekstraordinære generalforsamlinger, ligesom varslet ved ordinære generalforsamlinger er udvidet til 4 uger.
Ad §6
Medlemmets samlever kan nu lige som ægtefæller give møde og afgive stemme på generalforsamlinger uden egentlig skriftlig fuldmagt.
Ad §7
Det fremgår nu, at referatet for generalforsamlinger skal udsende senest 4 uger efter generalforsamlingen.
Ad §8
Bestyrelsen er indskrænket fra 4 til 3 medlemmer.
Ad §9
Bestyrelsens opgaver er udvidet til at omfatte udarbejdelse af budget samt vedligeholdelsesplan for ejendommen.
Bestyrelsen er nu beslutningsdygtig, når halvdelen af medlemmerne er til stede, mens det tidligere var et krav, at mindst 3 medlemmer var til stede.
Der er stadig krav om, at formanden eller næstformanden er til stede.
Det fremgår som nævnt, at bestyrelsen udenom generalforsamlingen kan beslutte at tegne bestyrelses-ansvarsforsikring. Det samme kan et mindretal på generalforsamlingen, bestående af ¼ af medlemmerne enten efter antal eller efter fordelingstal.
Ad §10
Bestyrelsen kan fortsat beslutte at antage en administrator til at bistå i forbindelse med ejendommens daglige drift.
Det er nyt, at generalforsamlingen med tilslutning fra mindst ¼ af ejerforeningens medlemmer efter antal eller efter fordelingstal kan pålægge bestyrelsen at antage en administrator.
Ad §11
Bestemmelsen svarer i det hele til §9 i den tidligere normalvedtægt. Der er således ingen ændringer for så vidt angår tegningsberettigelse.
Ad §12
Bestemmelsen vedrører foreningens grundfond. Bestemmelsen er ændret således, at opsparingen maksimalt kan udgøre 10% af det årlige ordinære fællesbidrag indtil opsparingens størrelse svarer til det seneste års budgetterede ordinære fællesbidrag. Efter den tidligere normalvedtægts §10 kunne opsparingen pr. år i alt højst udgør 1% af ejendomsværdien og fondens størrelse kunne udgøre indtil 4% af denne værdi. Der har tidligere været nogle uklarheder i relation til beregningen af grundfondens størrelse efter den tidligere normalvedtægt, hvilket formentlig er baggrunden for ændringen.
Det er nu præciseret, at den enkelte ejer ikke kan disponere over grundfonden, hvilket imidlertid på intet tidspunkt har været muligt.
I stk. 2 er det nu fastsat, at generalforsamlingen med almindeligt flertal kan beslutte yderligere opsparing i nødvendigt omfang til konkrete større vedligeholdelsesarbejder. Beslutning skal således træffes ved simpelt flertal. Generalforsamlingen har også tidligere haft denne mulighed, og det er i virkeligheden et spørgsmål om bestemmelsen snarere begrænser generalforsamlingens mulighed for at træffe beslutninger om opsparing til f.eks. konkrete forbedringer på ejendommen.
Ad §13
Det er nu præciseret, at revisor ikke må være medlem af bestyrelsen og ikke må vælges som kasserer. En del af bestemmelserne i §11 i den tidligere normalvedtægt er udgået og nu erstattet af bestemmelsen i stk. 4, hvorefter revision skal udføres i overensstemmelse med god revisionsskik. Disse ændringer medfører formentlig ingen realitetsændringer.
Ad §14
Bestemmelsen vedrører foreningens årsregnskab. Bestemmelsen indeholder en række præciseringer i forhold til den tilsvarende bestemmelse i den tidligere normalvedtægts §12, men der er næppe tale om ændringer af større betydning.
Ad §15
Bestemmelsen er ny og vedrører opdelingen af vedligeholdelsesforpligtelsen mellem ejerforeningen og de enkelte medlemmer.
Der har været ført en del retssager herom i de senere år, herunder vedrørende vedligeholdelsesforpligtelsen af altaner. Det må antages at bestemmelsen vil skabe større klarhed vedrørende parternes forpligtelser. Bestemmelsen indebærer, at den indvendige vedligeholdelse og fornyelse af ejerlejligheder påhviler ejeren af den pågældende ejerlejlighed, mens øvrige vedligeholdelses- og fornyelsesarbejder påhviler ejerforeningen.
Det fremgår i bestemmelsens stk. 4, at ejerforeningen, såfremt en ejerlejlighed groft forsømmes kan fastsætte en frist for udførelse af arbejder i lejligheden, og at ejerforeningen såfremt denne frist ikke iagttages kan lade arbejderne udføre for den pågældende ejers regning.
Bestemmelsen medfører umiddelbart ikke større ændringer i fordelingen af henholdsvis ejerforeningens og medlemmernes vedligeholdelses- og fornyelsesforpligtelser, men må betragtes som værende af mere oplysende karakter.
Ad §16
Bestemmelsen vedrører udlejning af en ejerlejlighed og er ny i forhold til den tidligere normalvedtægt. Bestemmelsen indebærer blot, at formanden for bestyrelsen skal have fremsendt en kopi af lejekontrakten senest samtidig med lejeforholdets begyndelse.
Ad §17
Bestemmelsen er ny, og indebærer, at vedtægten kan tinglyses pantstiftende for kr. 41.000,00 i hver ejerlejlighed til sikkerhed for ethvert tilgodehavende, som ejerforeningen måtte få hos det pågældende medlem. Det er helt sædvanligt, at der i ejerforeninger etableres en sådan sikkerhed, hvorfor den nye bestemmelse afspejler den praktiske fremgangsmåde i de fleste ejerforeninger. Det pantstiftende beløb, kr. 41.000,00 er formentligt valgt efter forudgående drøftelser med de danske realkreditinstitutter, og svarer til det højeste beløb kreditforeningerne er villige til at respektere.
Det forekommer en anelse uklart, hvorledes der i foreningen træffes beslutninger om at lade vedtægten tinglyse pantstiftende. Af bestemmelsen fremgår alene, at vedtægten ”kan” tinglyses, men således ikke at dette uden videre sker. Det må formentlig antages, at tinglysning kan finde sted efter en generalforsamlingsbeslutning truffet ved simpelt flertal henset til, at muligheden for den pantstiftende tinglysning fremgår direkte af vedtægten.
Omkostningerne ved at lade vedtægterne tinglyse pantstiftende udgør kr. 1400,00 med tillæg af 1,5 % af det pantstiftende beløb i hver enkel lejlighed. Tinglysning af vedtægten som byrde koster kr. 1400,00.
http://www.retsinfo.dk/DELFIN/HTML/A1995/0064729.htm
http://www.retsinfo.dk/DELFIN/HTML/B2004/0133205.htm
Såfremt ovenstående gennemgang giver anledning til bemærkninger eller spørgsmål, er De velkommen til at kontakte undertegnede.
—
Den “særlige” normalvedtægt
Denne normalvedtægt gælder i de nye ejerforeninger, der opstår i forbindelse med salg af almene familieboliger, jf. lov nr. 485 af 9. juni 2004. Normalvedtægten gælder ligesom den almindelige normalvedtægt kun i sin helhed i ejerforeninger, der ikke vedtager og tinglyser en individuel vedtægt.
Vedtægten tager udgangspunkt i den almindelige normalvedtægt, men fraviger den, i det omfang hvor særlige forhold gør sig gældende. Som eksempel kan nævnes, at lejerne i den almene afdeling skal have indflydelse på de beslutninger, som træffes på ejerforeningens generalforsamling. Derfor er der en lang frist for indkaldelse til generalforsamlingen og udsendelse af materiale hertil.
Der er også andre stemmeregler end efter den almindelige normalvedtægt, idet der efter den særlige normalvedtægt kun stemmes efter fordelingstal. En sådan stemmeregel giver det mest retvisende billede af forholdene i en ejerforening etableret ved salg af almene boliger.
Herudover er der bl.a. særregler om, at afdelingsbestyrelsen har ret til at møde på generalforsamlingen med taleret, og at boligorganisationen på den almene afdelings vegne kan udpege personer, som er valgbare til ejerforeningens bestyrelse, ligesom der er en bestemmelse om sikkerhedsstillelse.
Denne artikel er skrevet af advokat Allan Ohms