Print

Højesteret ændrede landsrettens dom i 4-1 afgørelse.

I år 2000 købte nogle grundejere en ejendom. Køberne forhandlede selv vilkårene på plads med sælger uden medvirken af ejendomsmægler. Den advokat, der forestod berigtigelsen af handlen modtog en BBR-ejermeddelelse, hvoraf det fremgik, at der var nedgravet en olietank på under 6.000 ltr. på ejendommen. Advokaten indhentede imidlertid ikke tankattest på tanken.

I år 2007 blev køberne opmærksomme på, at der muligvis var en utæthed ved tanken, hvorefter de kontaktede kommunen, der udstedte et påbud om at undersøge, om tanken var utæt og om der var sket forurening. Det viste sig, at der var sket en forurening og såvel kommunen som køberne afholdt udgifter til afværgepumpning, forureningsundersøgelser og overvågning.

Køberne anmeldte forureningen til forsikringsselskabet under den lovpligtige villaolietanksforsikringsordning. Forsikringen afviste dækning under henvisning til, at tanken – der var en AJVA plasttank – skulle have været sløjfet den 1. januar 2001 i henhold til den dagældende olietankbekendtgørelse. Køberne var på sløjfningstidspunktet tankejere, og burde efter forsikringsselskabet have sat sig ind i, hvilken tank de var ejere af og hvilke sløjfningskrav, der var forbundet med tanken.

I juli 2007 skrev købernes daværende advokat til den berigtigende advokat, der oplyste, at han ikke længere var i besiddelse af sagen, men at han mente, at have kontaktet kommunen for at få konstateret, om tanken var lovlig, men at han ikke kunne dokumentere denne kontakt til kommunen. Køberne foretog sig ikke yderligere i den forbindelse.

Køberne klagede over forsikringsselskabets afgørelse til Forsikringsankenævnet, der i 2009 træf afgørelse om, at nævnet ikke kunne behandle sagen, da der måtte forventes at skulle tages stilling til eventuelt rådgiveransvar, hvilket forudsatte en bevisførelse og en juridisk vurdering af mere principiel karakter, der bedst kunne ske ved de almindelige domstole.

I juli 2009 anlagde køberne herefter sag mod forsikringsselskabet og den berigtigende advokat. Sagen blev henvist til behandling i landsretten. Overfor forsikringsselskabet nedlagde køberne påstand dels om betaling af allerede afholdte udgifter og dels om, at forsikringsselskabet skulle anerkende forsikringsdækning for den konstaterede og anmeldte olieforurening. Overfor den berigtigende advokat krævede køberne, at denne skulle dække ethvert tab, som ikke måtte blive dækket af forsikringsselskabet eller betalt af kommunen.

Landsretten dømte forsikringsselskabet i henhold til købernes påstande. Landsretten fandt det overvejende betænkeligt at statuere, at sagsøgerne frem til olieudslippet blev konstateret i 2007 havde en særlig anledning til at undersøge forholdene vedrørende olietanken nærmere. Landsretten tillagde det vægt, at sagsøgernes kendeskab til de faktiske forhold vedrørende olietanken var uændret i forhold til oplysningerne på købstidspunktet i år 2000. Landsretten fandt således ikke, at køberne vidste eller burde vide at olietanken ikke opfyldt kravene i olietankbekendtgørelsen, og det forhold, at der ikke var fremskaffet tankattest i forbindelse med købet eller efterfølgende kunne ikke ændre herved.

Den berigtigende advokat blev frifundet under henvisning til, at køberne ikke havde godtgjort, at advokaten havde handlet ansvarspådragende i forbindelse med berigtigelsen af handlen. Landsretten bemærkede, at skemaet med ejendomsoplysninger ikke indeholdt bemærkninger om olietanken og lagde vægt på en forklaring fra advokatens medarbejder om, at denne havde kontaktet kommunens tekniske forvaltning for at indhente yderligere oplysninger om tanken. Landsretten fandt ikke, at det forhold, at tankattesten ikke var blevet indhentet af advokaten, i sig selv var ansvarspådragende for advokaten.

Sagen blev anket til Højesteret. I forhold til forsikringsselskabet udtalte fire dommere, at det af forarbejderne til jordforureningsloven følger, at en tankejer må gøre en indsats for at orientere sig om de faktiske forhold i forhold til tanken og sikre sig, at installationerne er lovlige samt at det må forventes, at ejeren har en tankattest eller gør, hvad der er muligt for at fremskaffe en sådan.

De fire dommere bemærkede, at tanken på overtagelsestidspunktet i år 2000 var lovlig, idet den jo først skulle sløjfes i 2001. Men køberne vidste, at de havde overtaget en tank fra 1979, og dette forhold gjorde, at det var nødvendigt for køberne – der var bistået af advokat – at skaffe sig viden om tanken for at undgå senere overskridelse af sløjfningsterminerne. Dommerne lagde vægt på, at køberne kunne have fået attesten ved at rette henvendelse til kommunen og at attesten ville have vist, at det var nødvendigt med yderligere undersøgelser, der ville have ført til, at man var blevet bekendt med sløjfningsterminen. De fire dommere fandt derfor, at køberne – i hvert fald nogen tid efter overtagelsen af ejendommen – burde have vidst, at tanken skulle have været sløjfet, hvorfor der var en sådan “burde”-viden hos køberne, at der ikke var forsikringsdækning.

Den dissentierende dommer fandt, at udtrykket “vidste eller burde viden” skulle fortolkes snævert og at “burde – viden” alene kunne begrænses til situationer, hvor den manglende viden skyldes usædvanlig handlemåde eller undladelse, og at afgørelsen måtte bero på en samlet bedømmelse og ikke blot på et enkelt kriterium. Hvis det lagdes til grund som et afgørende kriterium, om tankattesten er fremskaffet, ville det efter denne dommers opfattelse medføre et objektivt – ikke forsikringsdækket ansvar for olieforurening fra en olietank, der skulle have været sløjfet, idet tankejeren stilles som om han havde attesten og burde have vidst, hvornår tanken skulle sløjfes.

Denne dommer udtalte videre, at en forsikret efter almindelige forsikringsretlige principper normalt ikke identificeres med sin rådgiver, og at der efter hans opfattelse ikke var grundlag for at statuere identifikation mellem køberne og den berigtigende advokat.

Denne dommer stemte derfor for at stadfæste landsrettens dom i forhold til forsikringsselskabet.

I forhold til påstanden overfor den berigtigende advokat frifandt de fire Højesteretsdommere advokaten, men ikke af de samme grunde som landsretten. Disse dommere fandt, at kravet mod advokaten var forældet i henhold til den dagældene forældelseslov fra 1908, der indeholdt en 5-årig forældelse. Sagen blev anlagt i juli 2009. Disse 4 dommere fandt, at køberne trods den manglende advokatrådgivning i hvert fald inden juli 2004 burde have orienteret sig om de faktiske forhold på ejendommen.

For så vidt angik den dissentierende dommer udtalte denne, at der ikke for hans vedkommende var anledning til at tage stilling til et eventuelt erstatningskrav mod den berigtigende advokat, da han fandt at kravet var forsikringsdækket, hvorefter han stemte for også på dette punkt at stadfæste landsrettens dom.

Med dommen er der nu i endnu højere grad skabt fokus på køberens undersøgelser, når der skal købes hus. Læser man præmisserne fra flertallet i Højesteret fremgår det jo ikke blot, at man skal være omhyggelig med at få indhentet alle oplysninger om en olietank, men der synes i dommernes præmisser også at være krav til, at alene med tankattesten i hånden skal du som køber vide, hvilke krav der er til tanken, herunder sløjfning. Undersøgelsespligten stopper således ikke ved indhentelse af attesten. Man skal også forholde sig til de krav, der af tankattesten (og ved yderligere undersøgelser) kan udledes til tanken.

Men det må dog samtidig erindres, at tanken ikke var “ulovlig” på overtagelsestidspunktet, men først blev det efter overtagelsen, og at man som ejer af en ejendom, har man grundlæggende pligt til at sætte sig ind i forholdene på sin ejendom, også selvom de ikke nødvendigvis umiddelbart er synlige.

Det kan i øvrigt bemærkes, at oprensningsudgifterne under sagen skønsmæssigt blev opgjort til ca. 5 mio. kr.

Højesterets dom af 23. april 2014.