Af Charlotte Svane, boligrådgiver hos Forum Advokater

Som boligrådgiver støder jeg fortsat på problemer omkring asbest. Mange tror det problem er væk, men det er det slet ikke, og jeg vil i denne artikel fortælle om en konkret sag med dette problem. Jeg vil også informere om, hvordan du kan gøre, hvis du er køber og lidt om, hvad du kan gøre, hvis du er sælger.

Som du måske ved, er asbestfibre sundhedsskadelige og kan forårsage asbestose og lunge- eller lungehindekræft.

Da sundhedsrisikoen er høj, gælder der strenge sikkerhedskrav, som skal overholdes, når der skal udføres arbejde med asbest. Eksempelvis skal arbejde med rensning af et loft udføres ved undertryk.

Rådfør dig derfor med fagfolk, der har tilladelse til at behandle asbestholdige materialer, og kontakt eventuelt Arbejdstilsynet eller kommunen inden du iværksætter arbejde, der involverer materialer med asbest, hvis du er i tvivl.

Eternitplader er langt fra nogen ny opfindelse. Det er over 100 år siden, at de blev opfundet. Men nu er levetiden ved at være nået for tagplader med asbestfibre. Tagene skal derfor snart skiftes, og det øger risikoen for at der sker frigivelse af asbestfibre, hvis ikke pladerne håndteres korrekt.

Det anslås at mere end 100.000 danskere bor i hus med asbestholdigt tag.

Hvordan opdager du asbestforurening – et eksempel fra den virkelige verden

Jeg vil nævne et nyt eksempel fra en køberrådgivning jeg har foretaget her i 2020. Der var tale om et helt almindeligt etplans parcelhus med sadeltag på 125 m2, opført i 1975. Det fremgik af tilstandsrapporten, at taget var “efterbehandlet”, uden at det var nærmere forklaret.

På foto til venstre ses tydeligt tegn på, at asbestforurenet spulevand er trængt ned gennem tagudhæng.

Ejendommens tag var det oprindelige fra 1975, og derfor uden tvivl asbestholdigt og jeg bad derfor om nærmere oplysninger.

Sælger fremlagde nye dokumenter om efterbehandling af taget. Den var foretaget godt et års tid tidligere. Jeg savnede en beskrivelse af arbejdsgangen. Firmaet, der udførte behandlingerne, viser på deres hjemmeside, hvordan de sprøjter behandlingsmidlet op på et tag under højt tryk og jeg funderede over hvad det kunne betyde.

Jeg anbefalede en besigtigelse af loftsrummet. Da den skete, blev det konstateret, at der var anvendt højtryksspuler ved rensningen. Dele af asbestforurenet spulevand var trængt ind i loftsrummet gennem samlinger. På dækbrædder under tagskægget sås tydelige tegn på, at spulevand med asbestcement var trængt ned.

Ejendommen blev derfor konstateret asbestforurenet af den sagkyndige. En rensning af loftsrummet, behandling af underside af tagplader, udskiftning af isolering m.v. blev anslået til at udgøre i hvert fald 150.000 kroner (et beløb der jo svarer til, at du skal tjene over 300.000 kroner for at betale det).

Da loftslemmen ikke var tæt, og da dampspærren var fra 1975 og ikke kunne forventes fortsat at være helt tæt, ja så var der risiko for, at der også var sket forurening til resten af boligen eller, at det kunne ske ved rensning eller lægning af nyt tag.

Til venstre ses tydelige tegn på, at asbestforurenet spulevand er trængt ind i loftsrum gennem samling i tagplader.
Køber havde heldigvis taget et advokatforbehold (det betyder, at køber ikke er bundet af sin underskrift, hvis advokaten ikke godkender handelens vilkår). Køber benyttede advokatforbeholdet, og bad mig annullere handlen.

Sælger stod nu med et alvorligt problem, idet køber for det første sprang fra, men sælger kendte nu problemet og skal derfor – se nedenfor – loyalt oplyse det til andre interesserede købere.

Vi vil købe hus – hvad kan vi gøre ?

Du skal kende hovedreglen, som er:

  • Eternittage fra før 1984 indeholder altid asbest
  • Eternittage fra 1984-1988 kan indeholde asbest
  • Eternittage produceret efter 1989 burde ikke indeholde asbest.

Der står et nummer trykt i pladen, og det vil som regel være på 5-10 cifre. Nummeret er tryk i undersiden af pladen. Hvis det første tal er 0 eller 1, indeholder pladen asbest. Hvis det første tal er 4 eller 5 indeholder pladen ikke asbest.

Brug en byggesagkyndig

Det er min anbefaling, at du ved køb af fast ejendom har din egen byggesagkyndige rådgiver. Rådgiveren gennemgår huset, tilstandsrapport samt eventuelle tegninger og byggesagsakter sammen med dig.

Spørg sælger

Hvis taget er efterbehandlet/renset eller malet, er sælger den nærmeste til at vide det. Det kan også være, at det fremgår af tilstandsrapporten.

Hvis svaret er ja, bør du tage dig i agt. Hvis rensning af tagpladerne er sket forkert som i det nævnte eksempel, er der stor risiko for, at der kan være sket forurening med asbestfibre i loftrummet. Der er ligeledes risiko for, at disse er trængt ned i boligen, eksempelvis via luftkanaler. Endelig er der risiko for, at der er sket forurening af jorden rundt om boligen.

Overvej din stillingtagen nøje. Tag fagfolk med på råd og gerne en sagkyndig, som kan undersøge, om der er sket asbestforurening eller ej.

Og HUSK: Forlang altid et advokatforbehold og ret til en besigtigelse med egen sagkyndig medtaget i købsaftalen.

Undersøg byggesagsarkivet

Du får lige et andet godt tip: På de fleste kommuners hjemmeside eller på portalen: weblager.dk kan du få adgang til ejendommens byggesagsakter. Her findes eventuelle tegninger og beskrivelser fra byggeriets opførelse og frem.

Det skal tilføjes, at ikke alle kommuner endnu har fået indscannet deres sagsakter og gjort disse tilgængelige digitalt. Ligeledes findes der også områder, hvor gamle kommunale byggearkiver er gået tabt på grund af brand.

Jeg overvejer at sælge – hvad kan jeg gøre ?

Nogle husejere overvejer at lade taget rense og male, så det står pænt, når ejendommen skal sælges. Hvis du ved, at der er asbest i tagpladerne, skal du kontakte fagfolk, som er godkendt til at arbejde med asbest, så de kan udføre arbejdet. Du skal oplyse, at der er asbest i materialerne. Du må gerne selv fjerne pladerne, hvis det kan ske uden at der frigives asbest, men kan du garantere dette, og tør du?

Du kan selv tjekke, om dit tag er med plader, der indeholder asbest.

Der står et nummer trykt i pladen, og det vil som regel være på 5-10 cifre. Nummeret er tryk i undersiden af pladen. Hvis det første tal er 0 eller 1, indeholder pladen asbest.

Hvis det første tal er 4 eller 5 indeholder pladen ikke asbest.

Du skal være opmærksom på, at behandlingen dog ikke forlænger tagpladernes levetid og er rent kosmetisk. Du bør derfor spørge dig selv, om det er risikoen værd. Vi anbefaler, at du i stedet indhenter tilbud på at få taget skiftet.

Tal med fagfolk

Hvis rensning af dit asbestholdige tag er foretaget før din ejertid, kan du kontakte en sagkyndig, som kan se efter tegn på mulig asbestforurening, og du kan få loftsrummet testet. Kontakt fagfolk herom. Du bør ikke selv begynde rensning af loftsrum eller kravle rundt i skunk og udsætte dig for risiko for indånding af asbestfibre.

Hvis din ejendom konstateres asbestforurenet, udsætter du dig selv for sundhedsfare ved at bo og opholde dig i bygningen. Ejendommen vil være svær, måske umulig at sælge uden en forudgående korrekt asbestsanering og formentligt også uden et nyt tag.

Husk – du har som sælger en “loyal oplysningspligt”

Du skal være opmærksom på, at du som sælger har en såkaldt loyal oplysningspligt overfor køber. Det betyder, at hvis du har viden om ejendommen, som er væsentlig for købers beslutning om køb, så skal du oplyse om det. Gør du ikke det, så risikerer du, at du bliver erstatningsansvarlig overfor køber – også selvom der er solgt med tilstandsrapport og ansvarsfraskrivelse.

Nyttige links til artikler om eternittage og asbest

www.taginfo.dk/eternit-tag/
www.bolius.dk/pas-paa-asbest-i-taget-3412
www.dr.dk/ligetil/indland/asbest-tage-kan-vaere-farlige-helbredet

Hvis du har spørgsmål, er du velkommen til at kontakte Charlotte Svane på direkte telefon 4638 0353 eller pr. mail cs@forumadvokater.dk. Du er velkommen til at følge med på vores hjemmeside forumadvokater.dk.